商品房按揭的计算方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法
等额本息还款法是指每月还款额相等，其中包括本金和利息。计算公式如下：
\[
月还款额 = \frac{本金 \times 月利率 \times （1 + 月利率）^{还款月数}}{（1 + 月利率）^{还款月数} - 1}
\]
其中：
本金：贷款总额
月利率：年利率除以12
还款月数：贷款期限（以月为单位）
等额本金还款法
等额本金还款法是指每月还款的本金相等，利息随本金的减少而逐月递减。计算公式如下：
1. 每月还款本金：
\[
每月还款本金 = \frac{本金}{还款月数}
\]
2. 每月还款利息：
\[
每月还款利息 = 剩余本金 \times 月利率
\]
3. 每月还款额：
\[
每月还款额 = 每月还款本金 + 每月还款利息
\]
随着每月本金的偿还，剩余本金逐月减少，因此每月还款利息也会逐月减少。
示例计算
以贷款20年，贷款金额70万元，年利率6.8%为例，分别计算等额本息和等额本金的月还款额及总利息。
等额本息法
1. 月利率：
\[
月利率 = \frac{6.8\%}{12} = 0.0056667
\]
2. 还款月数：
\[
还款月数 = 20 \times 12 = 240
\]
3. 月还款额：
\[
月还款额 = \frac{700,000 \times 0.0056667 \times （1 + 0.0056667）^{240}}{（1 + 0.0056667）^{240} - 1} \approx 5343.38元
\]
4. 总利息：
\[
总利息 = 5343.38 \times 240 - 700,000 \approx 582,411.20元
\]
等额本金法
1. 首月还款本金：
\[
每月还款本金 = \frac{700,000}{240} \approx 2916.67元
\]
2. 首月还款利息：
\[
首月还款利息 = 700,000 \times 0.0056667 \approx 4000元
\]
3. 首月还款额：
\[
首月还款额 = 2916.67 + 4000 = 6916.67元
\]
4. 第n月还款本金：
\[
每月还款本金 = 2916.67 - （n-1） \times \frac{2916.67}{240}
\]
5. 第n月还款利息：
\[
第n月还款利息 = （700,000 - （n-1） \times 2916.67） \times 0.0056667
\]
6. 第n月还款额：
\[
第n月还款额 = 2916.67 - （n-1） \times \frac{2916.67}{240} + （700,000 - （n-1） \times 2916.67） \times 0.0056667
\]
总结
选择哪种还款方式取决于借款人的还款能力和偏好。等额本息还款法适合每月还款额固定、便于预算的情况，而等额本金还款法适合前期还款压力较大、总利息支出较少的情况。
